重磅！西安未來(lái)三年規(guī)劃發(fā)布！這三個(gè)板塊房?jī)r(jià)要漲 西安未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)片區(qū)
房產(chǎn)高參會(huì)
參哥說(shuō)：一個(gè)城 市的房?jī)r(jià) 走勢(shì) 往往牽動(dòng)著太多人的心，沒(méi)買房子的希望降價(jià)，買了房子的希望 快點(diǎn)漲，還有一些投資客在觀望樓市行情，看著何 時(shí)抄底正當(dāng)時(shí)。
因此每一個(gè)關(guān)于城市發(fā)展政策的出臺(tái)，勢(shì) 必引起一連串的余波。
前幾天西安市政府發(fā)布了建設(shè)國(guó)家中心城市的工作方案，再一次讓日趨平靜的西安樓市泛起層層漣漪，這一次政策后，西安房?jī)r(jià)究竟何去何從？政策的 發(fā)布 對(duì)房?jī)r(jià)有無(wú)影響，今 天我們一起來(lái)說(shuō)道說(shuō)道。
作者|參哥
主編|參哥
11月27日，市委、市政府發(fā)布了西安市《全面貫徹新發(fā)展理念加快國(guó)家中心城市建設(shè)推進(jìn)樞 紐經(jīng)濟(jì)門戶經(jīng)濟(jì)流動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作方案（2020—2022年）》，從交通體系、產(chǎn)業(yè)支撐、平臺(tái)開放等方面作出安排 ，并一體發(fā)布發(fā)展“三個(gè)經(jīng)濟(jì)”的21條支持政策、18項(xiàng)主要指標(biāo)和77個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目。
下力發(fā)展西安的決心可見一斑。
不過(guò)，從樓市的角度來(lái)看，房?jī)r(jià)的漲跌，不單單是政策因素，我們都知道“長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看政 策”，由于西安城市外擴(kuò)，新城在開發(fā)中，土地資源短期來(lái)看，并不緊張，今天我們就從人口、經(jīng) 濟(jì)及政策三個(gè)方面來(lái)剖析一下，后期西安的樓市是否可期，還要不要在西安買房？
西安人才 引進(jìn) 已基本完成
用好人才發(fā)展經(jīng)濟(jì) ，才能留住人才
據(jù)西安統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年末全市常住人口1000.37萬(wàn)人，比2017年末凈增加38.7 0萬(wàn) 人，2018年年末全市戶籍總?cè)丝? 86.87萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)9.0%。
根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，人 口破千萬(wàn)也就有意味著西安已邁入特大城市的行 列。
01
初期：落戶 政策開放，引進(jìn)人才，房?jī)r(jià)初漲
人才大量流 入，背后是西安開放的落戶政策支持，從2016年開放落 戶政策，西安在短短兩年時(shí)間里突破了千萬(wàn)人口的大關(guān)，成為了特大城市。
同時(shí)西安還在加大 力度吸收人才，在這樣的狀況之下，必定還會(huì)有更多的人口涌入西安，那么人口數(shù) 量 的增加，就會(huì)產(chǎn)生一定量的購(gòu)房需求，所以回顧下西安房?jī)r(jià)的漲幅曲線，會(huì)發(fā)現(xiàn)跟人才大量流入的過(guò)程基本相 同。
02
中期： 城市 發(fā)展規(guī)劃留住人才，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，夯實(shí)房?jī)r(jià)
人才流入的目 的吸引人才留下來(lái)，促進(jìn)城市發(fā)展，從近兩年西安的大型招商引資項(xiàng)目，到11月 27發(fā)布的《全面貫徹新發(fā)展理念加快國(guó)家中心城市建設(shè)推進(jìn)樞紐經(jīng)濟(jì)門戶經(jīng)濟(jì)流動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作方案（2020—2022年）》，無(wú)一 不是為留住人才，用好人才，促進(jìn)城市發(fā)展的良好方式，如果一切計(jì)劃進(jìn)展順利，不僅能留住大批人才，西安未來(lái)三年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必定迅猛增長(zhǎng)，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)落地的過(guò)程，也是夯實(shí)房?jī)r(jià)的過(guò)程。
03
長(zhǎng)期：經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，再次吸引人才流入，迎來(lái)房?jī)r(jià)再次 上漲
試想一下，如果三年后，西安經(jīng)濟(jì)按規(guī)劃發(fā)展良好，同時(shí)又會(huì)吸引更多的人才流入， 人口的增加，樓市應(yīng)該又會(huì)迎 來(lái)一波大漲。
不過(guò)這波價(jià)格上漲的前提是西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展按照規(guī)劃 一步步落實(shí)后，才可能出現(xiàn)的現(xiàn)象。
小結(jié)：在落戶政策 助力下，目前西安已初步完成人才引進(jìn)計(jì)劃，目前處于留住人才階段，而留住人才的關(guān)鍵，是讓人家有用武之地，無(wú)論是近兩年的招商引資還 是最新的《規(guī)劃》，目的都是為了留住人才，用好人才，如果一切按 規(guī)劃順利進(jìn)行，后期西安還會(huì)引進(jìn)更多人才，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的再一次增長(zhǎng)。
西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展不及武漢、杭州
產(chǎn)業(yè)在落地， 后期發(fā)展動(dòng)力 較強(qiáng)
數(shù)據(jù)顯示，2019年第一季度，西安GDP同比增長(zhǎng)8. 6%，上半年回落到7.0%，前三季度進(jìn)一步回落到6.7%。
盡管 增速超越全國(guó)平均增速，但是與此前定下的2019年GDP增速7.8%左右的目標(biāo)有較大 差距。
但從這 個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，西安經(jīng)濟(jì)還需在加把勁。
01
2019年前三季度，西安GDP排名全國(guó)21位
據(jù)2019年前三季度的GDP數(shù)據(jù)顯示，西安GDP總量為6372.92億元，增速8.30%，排名全國(guó) 大陸地區(qū)前21強(qiáng)。
雖然GDP總量及增速尚可，但是和成都、武漢、杭州等新一線城市，還是差距較大。
02
近年來(lái)， 巨頭企業(yè)入駐，為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展注 入活力
從大背景來(lái)看，近兩年來(lái)，由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體量不斷增長(zhǎng) ，維持高增速的經(jīng)濟(jì)水平壓力增大，同時(shí)外部的貿(mào)易戰(zhàn)等 因素也使得國(guó)內(nèi)整 體經(jīng) 濟(jì)走勢(shì)有所放緩 。
西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也受到一定影響，不過(guò)近兩年西安招商引資也初見成效，阿 里、騰訊、京 東等科技產(chǎn)業(yè)及大型文旅項(xiàng)目的相 繼入駐，也為西安的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)添了不少活力。
同時(shí)，我們直觀可見的是浐灞騰訊雙創(chuàng)小鎮(zhèn)的建設(shè)落地、軟 件新城的產(chǎn)業(yè)落地以 及灃東、灃西新城的快速發(fā)展，綠地絲路中心、交大創(chuàng) 新港，這些產(chǎn)業(yè)集群的落地，不過(guò)目前 這些產(chǎn)業(yè)都在逐步建設(shè)落地，產(chǎn)業(yè)后期真正運(yùn)營(yíng)后，才會(huì)給西安經(jīng)濟(jì)發(fā) 展起到規(guī)模化效應(yīng)。
小結(jié) ：目前來(lái)看，西安的經(jīng)濟(jì)無(wú)論是總量還是 增速較成都、武漢、杭州等城市來(lái)說(shuō)，有較大差距，但是好的方面是，目前西安招商引資環(huán)境較好，且已經(jīng)有諸多項(xiàng)目在施工建設(shè)，這些大型產(chǎn)業(yè)落地正常運(yùn)維后，無(wú)疑會(huì)對(duì)西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展 有所助力， 吸引更多人才入住，也會(huì)在一定程度上影響片區(qū)乃至西安房?jī)r(jià)上漲。
未 來(lái)三年，西安或?qū)⒅攸c(diǎn)發(fā)展
浐灞、奧體、軟件新城
11月27日西 安市政府發(fā)布了未來(lái)三年的規(guī)劃政策，我們可以從政策中看到，未來(lái)三年，西安不僅僅要拓展整個(gè) 交通網(wǎng)，同時(shí)還要加強(qiáng)推薦城市現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)的建設(shè)與科技化的建設(shè)，將西安打造成一個(gè)國(guó)際消費(fèi)中心城市與宜家宜居的公園城市。
01
建設(shè)輻射能力強(qiáng)大的立體化  綜合交通網(wǎng) 絡(luò)
建設(shè)輻射能 力強(qiáng)大的立體化綜合交通網(wǎng)絡(luò)，主要是通過(guò) 提高精準(zhǔn)供 給水平，加快構(gòu)建陸空海鐵一體、聯(lián)通全國(guó)、輻射全球的現(xiàn)代化綜合立體交通網(wǎng)絡(luò)，打造下一代信息中心和智慧樞紐，夯實(shí)“三個(gè)經(jīng)濟(jì)”發(fā)展基礎(chǔ)和載體。
分析：可見未來(lái)三年，西安 的交通網(wǎng)絡(luò)將更加完善，除了市區(qū)主干道和地 鐵，主要是西安聯(lián)通全國(guó)、輻射全球的立體交通網(wǎng)絡(luò)的搭建會(huì)更強(qiáng)。
02
重點(diǎn)構(gòu)建“兩核兩區(qū)四園多層 次 ”的平臺(tái)體系
兩核：充分發(fā)揮陸港和空港的核心作用。
兩 區(qū)：高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)自貿(mào)試 驗(yàn)區(qū) 和構(gòu)建國(guó) 際商事法律服務(wù)示范區(qū)。
四園：建設(shè)歐亞經(jīng)濟(jì)綜合園、中俄絲路創(chuàng)新園 、臨空經(jīng)濟(jì)國(guó)際合作園、中歐合作產(chǎn)業(yè)園。
多層 次平臺(tái)：加快建設(shè)西安奧體中心、西安國(guó)際會(huì)展 中心等大 型 場(chǎng)館及配套設(shè)施，積極申辦具有國(guó)際影響力的大型 展會(huì)，促進(jìn)會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展，建成  國(guó)際會(huì)展城市。
分析：通過(guò)上述平臺(tái)體系，不難發(fā)現(xiàn)，未來(lái)三年，西安的重點(diǎn)發(fā)展板塊為浐灞和奧體板塊，為2021年全運(yùn)會(huì)搭建基礎(chǔ)配套， 也為 浐灞、奧體板塊的發(fā)展政策傾斜，可以預(yù)見三年 后浐灞和奧體板塊將可能 實(shí)現(xiàn)一個(gè)“質(zhì)”的飛躍。
03
加快構(gòu)建“三 個(gè)經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)業(yè)集群
深度應(yīng)用 互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈 和人工智能，我市將加快推動(dòng)供應(yīng)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈融合發(fā)展，搶抓超大規(guī)模國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇，加快構(gòu)建“三個(gè)經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)業(yè)集群。
分析：無(wú)論是互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈還是人工智能，都是高科技產(chǎn)業(yè)，西安推薦高科  技產(chǎn) 業(yè)發(fā)展，那政策 上必有傾斜，從目前來(lái)看，西安高新軟件新城為高新第三次創(chuàng)業(yè)區(qū)，產(chǎn)業(yè)布局與西安未來(lái)三年重點(diǎn)打造產(chǎn)業(yè)基本相似，這一片區(qū)也是西安發(fā)展的重中之重。
小結(jié)：政策導(dǎo)向的地方，很可能是發(fā)展最快的地方。
軟件新 城人口及 經(jīng)濟(jì)分析：目前軟 件新城所在的雁塔區(qū)常住人口134.32萬(wàn) ，位居西安第一位，人口較多，且從2018年GDP來(lái)看，雁塔區(qū)以 1757.89億元，增速8.3%位居 西安第一，軟件新城目前各項(xiàng)配套都在 快速推薦落地，與雁塔區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 不無(wú)關(guān) 系。
奧體及浐灞板塊人口及經(jīng)濟(jì)分析 ：奧體板塊及浐灞板塊主要部分位于灞橋區(qū)常住人口為67.73萬(wàn)，位居西安各區(qū)第八位，從2018年G DP來(lái)看，灞橋區(qū)以480.78億元， 增速12 .1%位居西安第七 ，雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口數(shù)量 都平平，但是 灞橋區(qū)近年來(lái)在售新房較多，成為西安置業(yè)的熱土，相信兩年后隨著新房交房 入住，這里將引來(lái)不少人口流入，且雖然經(jīng)濟(jì)總量一般，但是灞橋區(qū)的經(jīng)濟(jì)增速勢(shì)頭較好，后期發(fā)展?jié)摿^大。
通過(guò)上述分析不難看出，西安未來(lái)三年的重點(diǎn)發(fā)展板塊很可能是浐灞、奧體板塊和軟件新城板塊。
結(jié)語(yǔ) 
通過(guò)上述分析不難看出，目前西安已實(shí)現(xiàn)了人才引入，下一步是留住人才為西安發(fā)展建設(shè)發(fā)揮關(guān)鍵性作用，西安目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在新一線城市中排名較靠后，增長(zhǎng)空間較大，而從政策導(dǎo)向來(lái)看，未來(lái)三年，西安將重點(diǎn)發(fā)展交通、科技等產(chǎn)業(yè)，從 產(chǎn)業(yè)分布板塊來(lái)看，主要在浐 灞、奧體及軟件新城片區(qū)。
因此近三年內(nèi)，如果規(guī)劃正常落地，這三個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)或許會(huì)迎來(lái)再次上漲，另外由 于西安產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來(lái)三年，還會(huì)有一 波人才流入，如果人才流入量較大，產(chǎn)業(yè)落地速度較快，西安房?jī)r(jià)或會(huì)迎來(lái)又一波整體上漲。

重磅！西安未來(lái)三年規(guī)劃發(fā)布！這三個(gè)板塊房?jī)r(jià)要漲西安未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)片區(qū)

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