石景山：再說一遍，我是城六區(qū)，不是郊區(qū)！ 石景山區(qū)為什么那么小
石景山：再說一遍，我是城六區(qū)，不是郊區(qū)！
△石景山 游樂園
石景山，和東城西城海淀朝陽一起，并列北京城六區(qū)。
然而，做為地位尊崇 的北京城 六區(qū)之一，石景山卻一直沒什么存在感，甚至連豐臺的影響力都比不了， 有些不熟悉的人還認為它是遠郊。
1
為 嘛呢?咱們先看看石景山的位置。

△石景山區(qū)位圖
從地圖上看，石景山的位置貌似還好，夾在海淀、豐臺和門頭溝之間 ，并不算偏遠。
但是，石景山很小。
除了東西城之外，石景山的面積是最小的，只有84.38 平方公里，咋比喻呢，大概 一 個回龍觀社區(qū)＋天通苑社區(qū)那么大。
而且還有23%的面積是山地。
石景山總共 63萬人，人口和一個天通苑人口差不多，可想而知，人口也很少。
軌道交通，目前只有1號線，雖 然人少，但是1條也不夠用啊，好歹也幾十萬人，就一條線進京，擠啊。
另外，上面說了面積小，土地儲備也很少，新地塊也少。
又因為是老區(qū)，老房基本上把全區(qū)的大部分能蓋房的地塊都占了。
從首鋼當 年給工人蓋的居民樓可以看出來， 都快到山上去了好嗎。
再 加上近些年的政策，對吧，不管是京津冀地鐵高鐵， 還是市政府東遷，機場南飛，冬 奧會等 。
SHI都吃不上熱乎的，跟西面 一點不挨著。
修一趟S1還磨磨唧唧的這么久。
還有，緊臨著海淀區(qū)，大海淀多好啊，教育醫(yī)療工作機會各方面都比石景山強，石景山本來就不多的人才和企業(yè)，又被海淀吸走了不少。
西邊是門頭溝，風景好空氣好，住著跟度假一樣，房價還比石景山便宜一半，有點錢的土豪都去門頭溝買山景房了。
這就很尷尬了。
地少，人少，位置又偏，交通也不行，人才企 業(yè)不強，環(huán)境也比不過，沒有概念可以炒一炒，也沒有新盤拉高價格，又沒有政策扶持……
石景山表示，我也很無奈呀，要不你來八大處算個命吧，可準了。
那石景山的樓市，到底是個啥情況？
2
石景山的房價 ，在城六區(qū)里面是最低的，原因是上面說 的那一堆。
但是辯證的講，石景山的位置距離天安門也才14公里，再不濟也是城六區(qū)。
從綜合實力上講。
雖然比不上海淀學校好，但是教 育水平比遠郊強多了啊。
雖 然比不上 門頭溝風景好，但是石景山的綜合實力比門頭溝強啊，三甲醫(yī)院，萬達廣場生活配套，1號線地鐵，學校等等，都比門頭溝強。
而且現(xiàn)在大興的價格都奔6—7萬，石景山的新盤才6萬，這叫啥，這叫價格洼地。
總的來說，比我環(huán)境好的沒我配套全， 比我配套全的沒我價格低，比我價格低的沒我學校好，比我價格低、配套全、環(huán)境 好、學校好的沒我地段牛……田忌賽馬的故事了解下。
3 
具體分析石景山。
咱們分5個方面概述。
①交通
②教育
③商業(yè)配套
④醫(yī)療
⑤政策
交通
石景山的軌道交通目前有1號線。
這條最早的線路，起點就是在石景山。
尷尬的是，目前也只有這一條地鐵，人多地鐵少，導致每天從1號線出發(fā)都像是戰(zhàn)斗一樣 。
教育
石景山整 體教育水平在城六區(qū)算落后的，石景山比較好的學校基本類比海淀的普通學校，但和遠郊縣相比，教學質(zhì)量還是要好不少，比上不足比下有余。
商業(yè)配套
石景山的配套除了萬達廣場 之外，沒什么特別知名的，好歹分一下吧，三個片區(qū)： 蘋果園、古城、 魯谷。
蘋果園量很大，但是人群消費能力不高，所以這里聚集了很多小商小販，吃喝的小店為主。
不過，蘋果園東側(cè)大悅城的定址，未來 會成為石景山另一個商業(yè)地標。
魯谷片區(qū) ，除了萬達之外，沒什么可說的。
古城是老居民區(qū)，除了值得一提的盛景廣場，也沒別的可說的。
醫(yī)療
一句話， 石景山看病一般去隔壁海淀。
政策
政策什 么的，就不指望了。
6號線快要通車算是政策利好嗎？（捂臉）
4
接著說大家最關(guān)注的房子
分兩步講，二手房、新房。
先分幾個片區(qū)，看圖說話。

△石景山地圖
石景山分為這幾個片區(qū)： 蘋果園、古城、楊莊、八角、老山、玉泉路、魯谷以及一些零散的小區(qū)。
蘋果園：整體均價在4.5萬左右。
蘋 果園地鐵口是1號線起點，S1號線的終點，6號線的換乘站。
門頭溝的量加上居住在蘋果園的人群，未來這里的量一定 很大。
官方給出的數(shù)據(jù)是，預(yù)測遠期日均換乘客流達到90 萬人次。
大量人群流動雖然會當?shù)赜幸欢ǖ睦茫侨绱巳丝谝?guī)模，居住體驗會很差，流動人口 帶來嘈雜的聲音和安全隱患也是個負面影響。
客觀的講，除了負面影響，S1號線的開通也會帶來利好。
門頭溝 據(jù)統(tǒng)計31萬人，去北京的交通工具基本是開車和公交換石景山的地鐵。
而S1號線的開通會帶來 大量的雙向購房需求 ，門頭溝均價在3.3萬，S1號線縮短了進京時間，對門頭溝的房價 也會有拉升的作用，對蘋果園的房價肯定也會是一個利好。
蘋果園是以中低端消費為主，人群整體消費能 力不高，商業(yè)也是中低端為主。
周邊 的二手房一般在2000年左右的老房，都是這樣。

△蘋果園附近老房
△蘋果園附近老房
綜合講 ，蘋果園二 手房房齡較老，位置好，交 通便利，周 邊配套完善，但居住體驗一般，交通方便，便民設(shè)施比較全面。
要重點提一下蘋果園的金頂街和模式口這兩個區(qū)域：
金頂街4.3萬左右，2000年左 右的住宅，比較新。
模式口價格浮動較大，3.6—4.2左 右。
一 般是90年代左右的住房。
這兩個板塊 目前在蘋果 園和整個 石景山價格是最低的。
蘋果園的交通樞紐 地位，加上S1號線 的金安橋站 在這附近，重點是，據(jù)官方披露的消息，6號線的西延站，也在金安橋附近。
門頭溝的購房需求首先釋放的區(qū)域。
未來會有大量的人群需求，可預(yù)期升值空間在各 個板塊之首。
有興趣 的可以去實地考察下。
古城：古城的均 價在4.8萬左右 。
軌道交通是古城地鐵站。
古城和蘋果 園類似，二手房也是老房為主。
古城的北辛 安板塊是一個熱點，最大的棚戶區(qū)已經(jīng)拆遷了，為石景山未來的 新盤釋放了一個地塊，11個小區(qū)69棟樓的回遷房也會給古城提供未來人口聚集的空間，對 這個版塊的人口增加了擴容空間。
楊莊：均價在4.9萬左右。
楊莊整體樓盤的樓齡比較年輕，整體 看上去品質(zhì)較高。
量沒 那 么大，不會很嘈雜。
緊 挨著北方 工 業(yè)大學，也有一定的學區(qū) 氛圍。
但是交通是硬傷。
離地鐵有一段距離，大概在2—3公里的距 離，需要 坐公交或者騎單 車或者走路。
當然開車很方便。
位置不錯，緊挨五環(huán)邊和海淀區(qū)，價格也要稍高一些。
八角：均 價在4.7萬左右。
八角的二手房基本上以60—80年代為主，樓齡是最老的。
普遍老破小集中區(qū)。
這里更適合一些比如集體戶口買不起市區(qū)其他版塊，又想落戶在市區(qū)的。
可以考慮這。
最低有4萬左右的，比如八角路小區(qū)。
老山：均價5.2萬左右。
老山的二手房基本是80年代的老房。
但是 交通和地理位置都是石景山最優(yōu)質(zhì)的，屬于五環(huán)內(nèi)。
配套也 非常完善，離萬達廣場很近。
魯谷：均價5.2萬
提到魯谷先說一下遠洋的樓盤。
體量 大、品質(zhì)高、樓房新，一萬多套的樓盤體量，加上 名企自帶光環(huán)。
還有萬達廣場也在這個版塊，升值空間和升值速 度都不是一般小開發(fā)商比擬的。 
當然遠洋系的普遍價格也達到了6.6萬，遠洋沁山水均 價7.9萬。
魯谷是 石景山高端 的區(qū)域，五環(huán)內(nèi)的位置，交通便利配套 完整，沒有太多的硬傷。
玉泉路 ：均價7.1萬
玉泉路比較特殊，已經(jīng)無限接近海淀區(qū)，雖然屬于石景山。 
這個版塊沒什么可說的，各方面都很好，價 格也是石景山最高的。
離著天安門才不到14公里。
新房
石景 山新盤較少，我們重點說下中海和一個高端低密盤。
首先中海寰宇天下，關(guān)注的人很多。 
交房時間預(yù)計在2  020年底交房。
在售房源為85㎡的兩居室、9 7—125㎡的三居室、145㎡和175㎡的四居室，目前房源價格在61000元/㎡ 左右 。
戶型圖在網(wǎng)上可以查到，中規(guī)中矩。
我們看看周邊情況。
對面是首鋼集團的總部，當然不用擔心，首鋼集團已 經(jīng)搬遷，空氣污染的問題沒有了。

△中海寰宇天下 緊挨著的老房
△中 海其他項目
首先中海開發(fā)商的實力很好，樓盤的質(zhì)量雖然現(xiàn)在看不到，但是可以從之前開發(fā)過的樓盤了解，還是很靠譜。
據(jù)悉中海長安雅苑的15年的開盤價也就在2.6萬左右，現(xiàn)在普遍5萬以上。
那么中海寰宇這個樓盤是否值得購買?
優(yōu)點我們可以看出，位置在石景山還不錯，離規(guī)劃中的地鐵口很近，新盤價格不高，屬于剛需盤，開發(fā)商戶型各 方面都能達到良好線。
重點說說需要注意的有哪些。
第一石景山整體板塊不說了，北京西的樓市一直很弱。
第二旁邊還有不少空地，未來配套能否完善不能確定， 挨著最近的老房也拉低了整體板塊的品質(zhì)。
第三教 育和醫(yī)療一般，這也是石景山的普遍特點。
第四價格。
雖然6萬左右的價格 并不高，但是也不算太低。
同等價格，在北京稍遠些的北面和 南面也有的選。
不過綜合來說，確實算一個適合剛需上車的樓盤。
另一 個盤是遠洋天著春秋，這是個典 型的CEO盤。
均價91000，以別墅和洋房為主，總價普遍超過兩千萬，屬于CEO盤。 

遠洋的品質(zhì)、戶型和小區(qū)設(shè)計都 沒話說，問題在 于 總價太高，又位于石景山這 么一個大家都認為應(yīng)該低價的區(qū)域，難免定位就有點尷尬。
5
總體來說，石景山的樓盤適合以下人群。
第一是本地人想要本區(qū)內(nèi)改善的。
第二奔著石景山比較不錯的地段和相對低的價格。
第三在在北京西部工作 ，離著 石景山比較近，不會太在意學區(qū) 的上班族。
第四想要在北京買房，先落個戶口，但是 別的區(qū)價格都比較貴，或者比較遠不甘心，石景山從價格 和地段上 都有兼顧到，也可以作為往市區(qū)的跳板。
實事求是的講，想要在城區(qū)內(nèi)上車，石景山綜合性價比是最高的。
最后，石景山的八大處寺 廟外的道士，算卦真的很靈。
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石景山：再說一遍，我是城六區(qū)，不是郊區(qū)！石景山區(qū)為什么那么小

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